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Procimmo SA - la référence en matière de fonds immobiliers

 

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News & Médias

Rapport de gestion des promoteurs

1.3.2011

Avec un résultat réalisé distribuable sur la période de CHF 1.99 (CHF 1.86 au 31.12.09), une valeur nette d'inventaire (VNI) en hausse à 115.55 (112.60 au 31.12.09), une marge EBIT en hausse à 74.52 (62.26 au 31.12.09) et un taux de perte sur loyer en baisse à 9.53% (contre 11.76% au 31.12.09), tous les indicateurs clés du fonds Procimmo sont au vert.

Ces résultats confirment les prévisions de résultat qui avaient été communiquées dans le rapport annuel du 30 juin 2010 et signifient que la dernière augmentation de capital a été bien et rapidement intégrée dans le fonds. Les six bâtiments acquis au cours du semestre écoulé ont un rendement moyen pondéré de 6.62%, ce qui assure une bonne base de cash flow pour le fonds.

Perspectives pour le 1er semestre 2011

Au cours des six prochains mois, les investissements projetés pour la mise en valeur initiale des immeubles du fonds seront terminés. Le gros du travail pour remplir les bâtiments du fonds aura été accompli, notamment avec l'ouverture en mars 2011 de Moto Polo, Pfister, Interio et Migros Outlet. De même, les travaux pour remplir le bâtiment de Sorge 2 à Bussigny seront terminés. En conséquence, les locataires concernés commenceront à payer des loyers, ce qui aura un impact positif sur l'état locatif global du fonds.

Cette étape une fois franchie, les efforts des promoteurs pourront se concentrer sur l'optimisation des rendements afin d'atteindre, comme annoncé, une distribution régulière de cinq francs par part dès le 5ème exercice, à savoir l'année 2011 - 2012.

Dans l'intervalle et sur les mêmes bases de planification que l'année dernière, le fonds entend procéder à une augmentation de capital en juin 2011. Le ratio d'augmentation devrait être d'une nouvelle part pour quatre anciennes. L'annonce définitive de cette augmentation sera faite dès qu'un portefeuille suffisant de bâtiments aura été réuni. Ces bâtiments devront s'inscrire dans la stratégie générale du fonds et correspondre à la politique d'investissement. Une partie de l'augmentation servira à construire des box à Martigny et à finir la construction du bâtiment H9 au Mont-sur-Lausanne, afin de poursuivre la création de valeur initiée dès le lancement du fonds. Cette augmentation participera également à l'objectif d'atteindre une fortune nette de six cent millions de francs dans les trois prochaines années.

Taux d'intérêt

Au cours de ces derniers mois, les promoteurs ont été sensibles aux interrogations du marché sur une possible hausse des taux d'intérêts. Cette question est en effet importante à deux niveaux :

A) impact sur la valorisation des bâtiments :

Une hausse des taux d'intérêt entraînera inéluctablement une hausse du taux de capitalisation et donc une baisse de la valorisation des immeubles du fonds.

Cette baisse sera toutefois compensée. En effet, la hausse des taux d'intérêt implique également une hausse de l'indice suisse des prix à la consommation (ISPC), cette dernière pouvant être répercutée sur les loyers. Or l'augmentation subséquente des loyers permet une hausse de la valorisation des immeubles.

En conséquence, la hausse des taux d'intérêt n'aura pas un impact significatif sur la valorisation des immeubles du fonds. C'est là un des éléments fondamentalement positif de l'immobilier commercial.

B) impact sur les charges hypothécaires :

L'évolution des taux aura un impact lors du renouvellement des hypothèques. A cet égard, l'échelonnement régulier des échéances hypothécaires sur les dix prochaines années limitera l'impact d'une hausse des taux.

En ce qui concerne l'emprunt de quarante millions qui a été renouvelé pour six mois à un taux de 0.9%, il est prévu de le diviser en quatre tranches et de répartir ses échéances dans le futur dès que les taux repartiront à la hausse.

Il convient en conséquence de rester attentif à l'évolution des taux. La stratégie d'endettement du fonds permet de limiter les effets de la hausse attendue des taux et de rester serein dans les conditions actuelles de marché.

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