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Procimmo SA - la référence en matière de fonds immobiliers

 

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Rapport de gestion au 31 décembre 2012

11.3.2013
Ce rapport couvre la période allant du 1er juillet au 31 décembre 2012, soit la première partie du cinquième exercice complet du fonds. Le semestre écoulé a commencé par la libération de la dernière augmentation de capital, soit la mise sur le marché de 836'873 nouvelles parts, représentant un apport d’argent frais dans le fonds de CHF 102'927'010.27.

Sur les six premiers mois de l’exercice, le fonds a investi au total CHF. 118'670’000 pour acquérir 15 bâtiments dans les cantons d’Appenzell Ausserrhoden, Berne, Fribourg, Jura, Valais, Vaud et Zurich selon la liste figurant en page 17 du présent rapport.

Grâce à des achats rapides en début d’exercice, le fonds a pu augmenter ses produits locatifs de 36% par rapport à la même période de l’exercice précédent alors que la fortune immobilière a augmenté de 25.6% au 31.12.12 comparé à la même date de l’exercice précédent.

Au 31 décembre 2012, l’état locatif réel brut du fonds s’élevait à CHF 46'089'559 pour des encaissements réalisés sur les six premiers mois de l’exercice de CHF 22'275'329. La différence s’explique par les acquisitions réalisées au cours du semestre.

Les charges d’entretien et d’exploitation des immeubles diminuent à 11.3% contre 11.6% sur la même période de l’exercice précédent.

De même, le total des charges se réduit à 52.5% contre 54% lors de l’exercice précédent. Ces ratios confirment l’optimisation progressive de la gestion du parc.

Le taux de vacances, compte non tenu des loyers non encaissés, s’élève à 7%, pour un état locatif théorique brut de CHF 49'519'789.

Sur ce demi-exercice, le fonds a réalisé des performances en ligne avec les attentes :

  • La VNI s’affiche à CHF 125.25 par part,
  • Le bénéfice distribuable s’élève à CHF. 14'094'467.34 (CHF. 2.54/part, soit + 2.5% par rapport au 31.12.11)
  • Le TER (ref) augmente très légèrement à 1.10% en raison de la diminution marginale du taux d’endettement. Comme indiqué ci-dessous, le TER (ref) du fonds sera progressivement réduit au cours des prochains exercices pour l’aligner sur la pratique du marché.
  • Le ROE est en baisse à 3.69%. Cette baisse est due à une diminution du gain non réalisé. A ce stade de son développement, il est attendu que le fonds dégage davantage de bénéfice distribuable et moins de plus-value immobilière.

L’objectif du fonds au 30 juin 2013 est de distribuer un dividende défiscalisé de CHF 5 par part. Cette distribution achèvera le premier cycle de vie du fonds, tel que cela avait été annoncé aux investisseurs lors de son lancement.

Perspectives pour les années 6 – 10

Pour les cinq prochaines années, le fonds poursuivra les objectifs suivants :

  • Stabilisation de la fortune nette aux environs de six cent millions, sous réserve d’opportunités d’acquisitions offrant une solide plus-value immobilière.
  • Réduction progressive du taux d’endettement à environ 25%
  • Réduction sur les deux prochains exercices du TER (ref) jusqu’à un niveau en ligne avec les autres fonds actifs dans le même secteur de marché
  • Augmentation marginale du dividende distribué et thésaurisation du solde du bénéfice disponible pour investir dans le fonds (travaux de rénovation et de construction)
  • Travail sur le portefeuille existant pour en tirer sa meilleure valeur et début du cycle de rotation des immeubles arrivés à maturité
  • Réduction du taux de vacant en-dessous de 5% et maintien de ce taux sur la durée

Tenir le cap dans un marché en forte évolution

Le marché de l’immobilier industriel et artisanal continue à être stable, tant en ce qui concerne les prix d’acquisition des bâtiments que leur taux de remplissage et le niveau des loyers.

En revanche, l’immobilier de bureau est davantage sous pression, notamment en ce qui concerne la sortie de grands locataires. Le fonds Procimmo étant toutefois peu exposé à ce type de bâtiments, le risque peut être qualifié de faible. Les principaux bâtiments se trouvant dans cette catégorie d’objets sont les bâtiments d’Eysins et ceux de Burgdorf :

  • En ce qui concerne les premiers, Krafft a annoncé sa volonté de déménager son laboratoire de recherche en Allemagne. Toutefois, Krafft a signé un bail jusqu’en 2020 avec une option de sortie en 2017, moyennant le versement d’une indemnité substantielle. En ce qui concerne la bâtiment A1, le fonds est au bénéfice d’une garantie de loyer jusqu’en 2015 et deux des quatre modules libérés en avril dernier par la société Shire ont été reloués.
  • En ce qui concerne Burgdorf, le premier bâtiment a été reloué entièrement au groupe 3M. Celui-ci devrait rester dans ce bâtiment pour une période minimum de trois ans, mais pourrait rester davantage. Le second bâtiment qui sera libéré par Roche au 31 mars 2013, est en cours de location. Les marques d’intérêts sont nombreuses et les prix de location pratiqués sont très compétitifs. Ce bâtiment devrait dès lors également être plein sous douze mois.

L’évolution du marché se fait également sentir du point de vue réglementaire, notamment en ce qui concerne la réduction du tauxd’endettement autorisé pour les fonds de placement immobiliers. Comme mentionné ci-dessus, le fonds Procimmo entend réduire son taux d’endettement au cours des cinq prochaines années à environ 25%, ce qui laissera une marge de manoeuvre suffisante par rapport à la limite légale. Les échéances d’emprunt continueront à être panachées de manière à lisser l’évolution certaine des taux d’intérêts.

Enfin, l’évolution est également présente chez les investisseurs qui commencent à re-diversifier leurs investissements suite aux temps troublés de ces dernières années. Le fonds Procimmo est conscient de la plus grande volatilité annoncée du titre, mais entend se concentrer sur ses valeurs fondamentales pour faire face à cette nouvelle période qui commence :

  • Distribution d’un dividende défiscalisé supérieur à la moyenne
  • Contrôle des coûts et réduction du TER (ref)
  • Transparence vis-à-vis des investisseurs.
  • Création de valeur immobilière

Perspective pour le deuxième semestre

Comme indiqué ci-dessus, le fonds prévoit une distribution de CHF 5 / part au 30 juin 2013, clôturant ainsi le premier cycle de vie du fonds, comme cela avait été annoncé lors de son lancement.

Le fonds entend également profiter des liquidités disponibles pour acquérir un ou deux immeubles en fonction des opportunités présentes sur le marché.

Enfin, en termes de trésorerie, le fonds gérera son cash de manière à réduire autant que faire se peut la valeur fiscale des parts au terme de l’exercice.

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